Open

HOTLINE:0932329482

Cầm cố bất động sản " đứa con ngoan" bị ngân hàng "ghẻ lạnh"

29/11/2017

Đối với các ngân hàng, cho vay luôn là mảng hoạt động kinh danh chính và mang lại phần lớn lợi nhuận. Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng, ngân hàng và bên vay hoặc bên liên quan thường giao kết một hoặc một số giao dịch bảo đảm. Thực tiễn hiện nay, loại hình giao dịch bảo đảm phổ biến nhất là thế chấp tài sản.

Thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Nói cách khác khi nhận thế thế chấp tài sản, ngân hàng sẽ không trực tiếp giữ tài sản đó. Đặc tính pháp lý này khiến ngân hàng gánh chịu bất lợi lớn trong trường hợp quan hệ tín dụng phát sinh tranh chấp, là một trong các nguyên nhân quan trọng tạo ra dư nợ xấu.

Cầm cố bất động sản là gì?

Đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định lần đầu tiên tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều 309 Bộ luật này quy định: “cầm cố tài sản là việc một bên … giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia … để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Tại khoản 2 Điều 310, Bộ luật cũng ghi nhận: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Các quy định trên đây của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã “phá” thế độc quyền của biện pháp bảo đảm thế chấp đối với bất động sản bởi các quy định trước đây và thực tiễn nhận thức pháp luật luôn mặc định: bất động sản chỉ có thể là đối tượng của hợp đồng thế chấp.

Đâu là thế mạnh của cầm cố bất động sản?

Để trả lời câu hỏi này, cần quay trở lại với rủi ro cố hữu của thế chấp bất động sản. Do tài sản thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của bên thế chấp hoặc bên thứ ba nên khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng nhất thiết phải yêu cầu bên thế chấp bàn giao hoặc tiến hành thu giữ tài sản. Thế nhưng, thu giữ tài sản thế chấp chưa bao giờ được xem là công việc dễ dàng.

Có rất nhiều trường hợp, ngay cả khi bên vay đồng thời là bên thế chấp nhưng khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên vay thường nại ra rất nhiều lý do để từ chối bàn giao tài sản, cản trở hoạt động thu giữ của ngân hàng. Đối với việc thu giữ tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba, các khó khăn còn nhiều hơn và rất phức tạp vì thực chất chủ thể này không được thụ hưởng tiền vay. Các tình huống như khóa trái cửa, từ chối làm việc, thậm chí to tiếng, gây rối, đe dọa … xảy ra không hiếm.

Ngày 21/6/2017, Quốc hội thống qua Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Đây là văn bản pháp lý được giới ngân hàng Việt Nam đặt nhiều kỳ vọng và coi đây là chính sách mang tính đột phá để giải quyết vấn đề nợ xấu. Tuy nhiên, Nghị quyết lại khá chung chung khi xác định chính quyền địa phương, trong đó có lực lượng công an chỉ đóng vai trò đảm bảo an ninh, trật tự, an toàn xã hội và chứng kiến, ký biên bản thu giữ tài sản của ngân hàng. Vấn đề là ở chỗ: khi bên thế chấp nhất quyết không bàn giao tài sản chấp; họ cố thủ ở trong nhà hay khóa cổng, khóa cửa không có mặt; đồ đạc sinh hoạt gia đình, thậm chí tiền bạc, quần áo, tư trang cá nhân vẫn để nguyên trong nhà … thì ngân hàng có thu giữ được tài sản  bảo đảm nếu chính quyền chỉ chứng kiến hay giữ gìn an ninh trật tự?

Tất cả những hạn chế nói trên của biện pháp thế chấp bất động sản được khắc phục triệt để nếu được thay bằng cầm cố. Tại thời điểm hợp đồng cầm cố phát sinh hiệu lực, ngân hàng có quyền nhận bàn giao và trực tiếp quản lý tài sản bảo đảm. Do đó, ngay khi hội đủ các điều kiện xử lý tài sản theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng, hợp đồng cầm cố, ngân hàng có thể lập tức tiến hành để thu hồi quyền lợi, hạn chế và loại trừ nợ xấu phát sinh. Điều này cho thấy, cầm cố bất động sản đã khắc phục được nhược điểm chí tử mà biện pháp thế chấp gặp phải khi bên thế chấp bất hợp tác.

“Đứa con ngoan” bị ghẻ lạnh!

Chúng tôi là tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý đa dạng và thường xuyên cho nhiều tổ chức tín dụng, trong đó có các ngân hàng lớn như BIDV, Agribank, Vietinbank… Mặc dù đến nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có hiệu lực gần 01 năm nhưng chúng tôi chưa thấy bất kỳ ngân hàng nào sử dụng biện pháp cầm cố bất động sản để bảo đảm cho khoản vay của mình. Đây là điều đáng tiếc, phản ánh kiểu tư duy “lối mòn” trong hoạt động nghiệp vụ tín dụng và rõ ràng, các ngân hàng đã và đang bỏ phí một biện pháp bảo đảm rất hiệu quả. Thời gian tới, mong rằng các ngân hàng sẽ lưu tâm và áp dụng thường xuyên các quy định pháp luật về cầm cố bất động sản, góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong hoạt động cho vay vốn./.  

Luật sư Nguyễn Trọng Quyết

Tin cùng loại

Tin mới nhất

CÔNG TY LUẬT TNHH KHOA TÍN

Số 28 - TT2, Khu đô thị HDMon, Đường Hàm Nghi, Quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội