Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng trụ sở, tuy nhiên, có một số điều kiện và giới hạn quy định.

I. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Căn cứ Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.“.

Doanh nghiệp FDI không mặc nhiên được được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh hay xây dựng trụ sở của đơn vị.

II. Điều kiện tư cách của doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

…

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”.

và Điều 169 về Người nhận quyền sử dụng đất không có đề cập đến doanh nghiệp FDI có quyền “mua đất” hay không. 

Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là người sử dụng đất gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Do vậy, doanh nghiệp FDI chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp. 

III. Trường hợp các doanh nghiệp được phép sử dụng đất

3.1. Khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013:

“Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

…

3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”.

3.2. Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013

“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

…

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;“

Cụ thể hơn tại Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi khoản 25 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất như sau:

Quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.

2. Doanh nghiệp, các thành viên là chủ sở hữu doanh nghiệp khi chuyển nhượng vốn đầu tư phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 của Luật đất đai có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật đất đai.

Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn có quyền sử dụng đất để xây trụ sở thì công ty phải thực hiện các thủ tục như:

1. Xin Nhà nước cho thuê đất;

2. Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

3. Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp).

4. Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp theo các quy định được trích dẫn trên.

IV. Trường hợp thực tiễn 

4.1. Trường hợp 1:

Công ty A có vốn đầu tư 100% của Nhật. Hiện tại, công ty có nhu cầu muốn mua đất xây dựng văn phòng/trụ sở làm việc thì có được phép mua không? 

Không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các cá nhân/tổ chức mà phải thông qua các hình thức:

1. Xin Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp);

2. Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp (trừ đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp)

3. Bên cạnh đó, việc xây dựng này cũng phải tuân thủ quy định về giấy phép xây dựng.

4.2. Trường hợp 2

Công ty A được thành lập trên cơ sở góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại quận Bình Tân, TP.HCM (đất ở, sở hữu lâu dài) của tổ chức, cá nhân trong nước. Công ty A 100% vốn trong nước. Sau đó, các tổ chức, cá nhân trong nước – cổ đông của công ty A thực hiện chuyển nhượng cổ phần của họ tại công ty A cho các cá nhân, tổ chức nước ngoài. Lúc này, công ty A là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do nhận chuyển nhượng cổ phần.

Trong trường hợp này, công ty A có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Bình Tân, TP.HCM (đất ở, sở hữu lâu dài) cho tổ chức, cá nhân Việt Nam hay không?

1. Đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào Công ty A và giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa trước khi trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, căn cứ quy định tại Khoản 4, Điều 183 của Luật Đất đai thì:

Trường hợp doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất.

2. Trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai.

3. Đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất không bị vốn hóa vào công ty A trước khi trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn đã giao kết khi thành lập công ty A theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp và các pháp luật khác có liên quan.

V. Kết luận 

Trường hợp 01: Giao đất

Giao đất là việc Nhà nước ra quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất) cho Nhà nước. Phương án 1 chỉ dành cho nhà đầu tư dự án nhà ở và dự án hạ tầng nghĩa trang.

Trưởng hợp 2: Cho thuê đất

Trong trường hợp này, Nhà nước và người sử dụng đất có liên quan sẽ ký hợp đồng thuê đất, trong đó người sử dụng đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Tiền thuê đất có thể trả một lần hoặc trả hàng năm tùy theo sự lựa chọn của người sử dụng đất. Do đó, phạm vi quyền sử dụng đất giữa hai phương thức nộp tiền thuê đất này sẽ khác nhau.

Thường được sử dụng thường xuyên nhất

Trưởng hợp 3: 

Theo hợp đồng thuê, thuê lại với chủ nhà trong khu công nghiệp (khu chế xuất, khu công nghệ cao). Chủ đầu tư trong khu công nghiệp thường là doanh nghiệp thương mại đã được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất theo Trường hợp 1 hoặc Trường hợp 2 để phát triển cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp và cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng đối với các nhà đầu tư trong khu công nghiệp.

Phương án đơn giản nhất vì chủ sở hữu khu công nghiệp đã hoàn thành mọi thủ tục và thanh toán cần thiết với Nhà nước và người sử dụng đất trước đó.

Trường hợp 4: Bằng cách góp vốn

Bằng hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn với người đang sử dụng đất, theo đó người đang sử dụng đất sẽ góp vốn bằng đất quyền sử dụng. Trong những trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất sẽ trở thành người sử dụng đất đối với diện tích đất liên quan.