Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Điểm mới của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/8/2024) là có riêng một quy định cụ thể về các trường hợp người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ, thay vì quy định trong nghị định hướng dẫn như Luật Đất đai 2013. Cụ thể, Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định 7 trường hợp đất không được cấp sổ đỏ như sau:

“1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này; (mới)

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật đất đai 2024, bao gồm:

– Các công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình.

– Đất có mặt nước của sông và mặt nước chuyên dùng.

– Quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

– Đất để làm dự án đầu tư.

– Đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý; đất chưa giao, chưa cho thuê tại các địa phương.

– Đất chưa sử dụng tại các đảo chưa giao cho các đơn vị hành chính quản lý.

– Đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. 

g) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.”

Nhìn chung, các trường hợp trên đây hầu như kế thừa lại quy định về việc không cấp sổ đỏ quy định tại Điều 19 Nghị định 42/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên, điểm mới tại Điều 151 là bổ sung quy định tại Điểm e liên quan trực tiếp đến việc thi hành án dân sự: Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật sẽ không được cấp sổ đỏ. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này sẽ được thực hiện khi có yêu cầu của chính cơ quan Thi hành án dân sự.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai 2024 đồng thời quy định về những tài sản gắn liền liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp như sau:

“a) Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện;

d) Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử – văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;

đ) Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

e) Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này.”

Nhìn chung, quy định về các trường hợp không cấp sổ đỏ tại Luật Đất đai 2024 được chia theo 2 phần: quy định đối với đất và với tài sản gắn liền trên đất không được cấp sổ đỏ; thay vì quy định chung chung về các trường hợp không cấp sổ đỏ như tại Nghị định 42/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013.