Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015, Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm các điều khoản sau:

1. Tên, địa chỉ của các bên

2. Nội dung đặt cọc

Điều khoản này có nội dung về việc các Bên đồng ý giao kết Hợp đồng đặt cọc như sau: “Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận đặt cọc số tiền đặt cọc là …”

Trong đó, cần nêu rõ các nội dung sau:

2.1. Số tiền đặt cọc: Thông thường, số tiền đặt cọc sẽ chiếm từ 5-30% giá trị giao dịch tùy vào thỏa thuận của các bên. Số tiền được ghi rõ ràng bằng số và bằng chữ, đơn vị tiền tệ;

2.2. Mục đích đặt cọc: nhằm bảo đảm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có);

2.3. Thông tin về Quyền sử dụng đất: Cần nêu rõ thông tin về thửa đất chuyển nhượng, bao gồm:

– Diện tích đất chuyển nhượng: được ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông;

– Thông tin về thửa đất, tờ bản đồ;

– Địa chỉ thửa đất chuyển nhượng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Mục đích sử dụng đất;

– Thời hạn sử dụng đất;

– Nguồn gốc sử dụng đất.    

2.4. Thông tin về Tài sản gắn liền với đất (nếu có)

– Loại nhà;

– Diện tích sàn xây dựng: được ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông;

– Kết cấu nhà, số tầng;

– Thời hạn sử dụng;

– Năm hoàn thành xây dựng.

3. Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng

3.1. Thời hạn đặt cọc

Thời hạn đặt cọc là khoảng thời gian mà các bên thoả thuận thường là từ vài tuần đến vài tháng tùy thuộc vào thỏa thuận và tính chất giao dịch. Trong đó bên mua sẽ đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua bán. Sau khi thời hạn đặt cọc kết thúc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán chính thức và thực hiện thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng.

3.2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng do các Bên tự thỏa thuận. Các Bên phải nêu rõ tổng giá trị chuyển nhượng đất (theo diện tích và giá đất thỏa thuận) bằng số, bằng chữ, và kèm theo đơn vị tiền tệ.

4. Mức phạt cọc

Điều khoản phạt cọc trong hợp đồng rất quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan.

4.1. Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên đặt cọc sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc cho bên nhận cọc (bên bán).

4.2. Nếu bên nhận cọc (bên bán) từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên nhận cọc phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc cho bên đặt cọc và phải bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc (tức là trả lại gấp đôi số tiền cọc).

5. Quyền và nghĩa vụ của Bên đặt cọc

– Được nhận đầy đủ, đúng hạn số tiền mà Bên đặt cọc thanh toán theo nội dung của Hợp đồng;

– Cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ hợp lệ, hợp pháp và hợp tác cùng Bên đặt cọc thực hiện việc công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Bảo quản, quản lý thửa đất chuyển nhượng và tài sản gắn liền đúng hiện trạng ban đầu trong suốt quá trình giao dịch;

– Giao đất đúng theo các điều khoản đã nêu, bao gồm việc chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản liên quan (nếu có) khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng;

– Thực hiện đúng nội dung cam kết trong hợp đồng này.

6. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận đặt cọc

– Thanh toán tiền đặt cọc đúng thời hạn;

– Thực hiện đúng nội dung cam kết theo hợp đồng này;

– Yêu cầu Bên nhận đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng;

– Yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại trong trường hợp Bên nhận đặt cọc vi phạm các nghĩa vụ và các cam kết được quy định trong hợp đồng;

– Được nhận lại tiền đặt cọc trong trường hợp Hợp đồng không được thực hiện vì lý do không phải do lỗi của Bên đặt cọc.

7. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

– Hai Bên thỏa thuận về trách nhiệm nộp thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.

– Ngoài ra, các Bên còn có thể thỏa thuận về trách nhiệm nộp lệ phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân,…

8. Cam đoan của các bên

Cam đoan của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là những tuyên bố và đảm bảo về quyền hạn, nghĩa vụ, và sự tuân thủ pháp luật của các bên tham gia giao dịch. Các cam đoan này giúp tăng tính minh bạch, đảm bảo tính pháp lý và trách nhiệm thực hiện hợp đồng. Thông thường, các bên sẽ cam đoan những nội dung sau:

8.1. Cam đoan của Bên đặt cọc:

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;

– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên

8.2. Cam đoan của Bên nhận đặt cọc:  

– Những thông tin về nhân thân, về quyền tài sản liên quan đến thửa đất chuyển nhượng, tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã ghi trong Hợp đồng là đúng sự thật;

– Tài sản chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của Bên nhận đặt cọc và không có đồng chủ sử dụng, sở hữu nào khác; không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của Bên nhận đặt cọc tại Ngân hàng.

– Cam đoan thửa đất và tài sản gắn liền với đất hiện không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay cam kết chuyển nhượng cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;

9. Sự kiện Bất khả kháng

10. Phạt vi phạm Hợp đồng

Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong Hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

11. Các trường Hợp chấm dứt, hủy bỏ Hợp đồng và biện pháp xử lý

11.1. Hợp đồng chấm dứt trong những trường Hợp sau đây:

– Hợp đồng đã được hoàn thành;

– Theo thỏa thuận của các bên;

– Cá nhân giao kết Hợp đồng chết, pháp nhân giao kết Hợp đồng chấm dứt tồn tại mà Hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

– Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

– Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của Hợp đồng không còn;

– Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật Dân sự.

11.2. Hợp đồng bị hủy bỏ trong các trường Hợp sau đây:

– Bên kia vi phạm Hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ Hợp đồng;

– Hủy bỏ Hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ.

12. Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải trên nguyên tắc tôn trọng quyền và lợi ích của các Bên; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai Bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

13. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng

Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng có thể là lúc ký kết Hợp đồng hoặc vào thời điểm do hai bên thỏa thuận.