Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi pháp lý quan trọng của chủ thể sử dụng đất nhằm được ghi nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đó, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được quy định cụ thể để thuận tiện cho công dân trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, đối với mỗi trường hợp về nguồn gốc đất khác nhau có các yêu cầu về thành phần hồ sơ và điều kiện khác nhau, bài tư vấn này tập trung vào phân tích các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai:

Trường hợp 1: Người sử dụng đất ổn định có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, cụ thể:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp 2: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Luật đất đai có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành;

3. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai cũng quy định các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi xin Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, các khoản phí phải nộp gồm: tiền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các loại phí, lệ phí khác theo quy định.

Trên đây là tư vấn của Khoa Tín về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trường hợp Quý Khách hàng có vấn đề chưa rõ hoặc cần trao đổi thêm, vui lòng liên hệ với Luật sư của Khoa Tín để được tư vấn miễn phí.

(Luật sư Trịnh Thị Ngân)