1. Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15

2. Quy định của pháp luật về các điều kiện sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

     Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của các chủ thể có liên quan phải tuân thủ một số điều kiện cụ thể như sau:

– Thứ nhất, người sử dụng đất cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ. (trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024).

– Thứ hai, đất phải không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì phải được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

– Thứ tư, quyền sử dụng đất cần phải còn trong thời hạn sử dụng.

– Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật (đây là điều kiện mới so với quy định hiện hành tại Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13).

     Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, những trường hợp không được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/08/2024 như sau:

– Thứ nhất, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

– Thứ hai, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

– Thứ ba, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

     Việc pháp luật Luật Đất đai đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện pháp lý trong thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia và bảo đảm sự ổn định trong các giao dịch đất đai, góp phần vào việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả và công bằng.

3. Các trường hợp không được sang tên Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

     Căn cứ theo các quy định của pháp luật về điều kiện sang tên sổ đỏ (sổ hồng) như đã nêu ở trên, các trường hợp không được thực hiện sang tên sổ đỏ bao gồm:

– Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

– Đất đang có tranh chấp hoặc tranh chấp chưa được giải quyết

– Quyền sử dụng đất đang bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự

– Đất đã hết thời hạn sử dụng.

– Quyền sử dụng đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

– Tổ chức kinh tế mua đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân.

– Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mua đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

– Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép mua đất.

     Những quy định này được pháp luật quy định ra đối với các chủ thể trong hoạt động giao dịch sang tên sổ đỏ nhằm đảm bảo rằng việc thực hiện sang tên được thực hiện một cách chính xác, hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch quyền sử dụng đất và phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, chúng bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch và ngăn ngừa các vấn đề có thể phát sinh liên quan đến tranh chấp, kê biên, và các biện pháp pháp lý khác liên quan đến quyền sử dụng đất.