I. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025);

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025).

II. Nội dung

1. Các trường hợp người thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, cũng như tại Khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025), Bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:

– Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi Bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

– Không sửa chữa nhà khi nhà không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

– Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;

– Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, người thuê nhà sẽ được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong 03 trường hợp. Cụ thể:

1.1. Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng:

Nhà ở có hư hỏng nặng là trường hợp nhà ở bị hư hỏng không phải do lỗi của Bên thuê, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình sinh sống của Bên thuê tại nhà cho thuê, không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho Bên thuê.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, Bên cho thuê có nghĩa vụ “phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa”.

Như vậy, trong trường hợp nhà ở có hư hỏng nặng, mặc dù đã yêu cầu Bên cho thuê phải sửa chữa nhưng Bên cho thuê không thực hiện, tức Bên cho thuê đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong giao dịch cho thuê nhà ở.

Do đó, Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi đơn phương gây ra.

1.2. Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo Luật Nhà ở, Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên cho thuê tăng giá thuê nhà trong 02 trường hợp:

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý;

– Tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng

Đối với trường hợp 01 là “Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý”, hiện nay luật không quy định cụ thể thế nào là “tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý”. Việc tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý có thể xảy ra trong các trường hợp:

– Các bên không thoả thuận về việc tăng giá thuê trong hợp đồng: Bên cho thuê không có lý do chính đáng để tăng giá thuê;

– Các bên có thoả thuận về việc tăng giá thuê trong hợp đồng: Bên cho thuê tăng giá thuê không đúng theo thoả thuận ban đầu;

Đối với trường hợp 02, việc tăng giá thuê đã được các bên thoả thuận cụ thể trong hợp đồng nhưng Bên cho thuê đã vi phạm nghĩa vụ báo trước về việc tăng giá thuê theo hợp đồng. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và nghĩa vụ thuê nhà của Bên thuê. Vì vậy, Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, luật chỉ quy định trường hợp duy nhất là “Tăng giá thuê nhà bất hợp lý”, quy định này đã bao gồm các trường hợp nêu trên mà không phân chia thành 02 trường hợp cụ thể như Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025), cụ thể là tại Điểm g Khoản 3 Điều 20, quy định này đã được sửa đổi như sau: “Tăng giá thuê nhà ở không theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Quy định này nhằm áp dụng trong trường hợp các bên phải có sự thoả thuận cụ thể về việc tăng giá thuê nhà trong hợp đồng.

1.3. Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, một trong những điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch là “Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu”.

Như vậy, quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba có thể phát sinh do Bên cho thuê đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà cho thuê với một người thứ ba khác, ảnh hưởng đến quá trình thuê nhà của Bên thuê, Bên thuê không thể thực hiện được quyền thuê nhà của mình theo Hợp đồng thuê. Vì vậy, Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

2. Thời gian báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng:

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.

 Như vậy, trong trường hợp có đủ căn cứ để đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, Bên thuê nhà phải thông báo cho Bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác). Trong trường hợp không báo trước mà gây thiệt hại cho Bên cho thuê thì Bên thuê phải bồi thường thiệt hại.

Theo quy định này, luật không quy định cụ thể phải thông báo cho Bên cho thuê bằng hình thức nào, tức là có thể thông báo bằng nhiều hình thức như bằng văn bản, lời nói trực tiếp, thông qua tin nhắn,… Miễn rằng Bên thuê nhà xác nhận đã thông báo đến Bên cho thuê theo đúng thời hạn pháp luật quy định.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025) có sự sửa đổi đối với điều khoản trên như sau:

“Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Quy định mới này đã giới hạn các hình thức thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Việc thông báo được xem là hợp pháp khi Bên thuê thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác đã được các bên thoả thuận trong hợp đồng theo đúng thời hạn pháp luật quy định (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác) để không phải vi phạm về điều kiện báo trước.