1. Tính hợp pháp của di chúc trong trường hợp trên

Theo quy định của Bộ luật dân sự, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người đã chết để lại.

Trong đó nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người để lại di sản bên cạnh tuân theo các quy định của BLDS về thừa kế thì còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về đất đai. 

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, trường hợp người sử dụng đất chết để lại di sản là bất động sản khi chưa được cấp Giấy chứng nhận mà có thừa kế, thì vẫn xác định di sản thừa kế nhưng cần căn cứ vào các yếu tố như người sử dụng đất đã có loại giấy tờ nào, có sử dụng đất ổn định không, có tranh chấp hay không… để xác định đất đó có thuộc vào di sản thừa kế không?

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất“.

Tại Điểm a mục 1.3 phần II của Nghị quyết số 02/2004 ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao có quy định:

“1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở; vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ…cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà yêu cầu chia thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết theo yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó”.

Theo đó, đất do người chết để lại nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nếu có các giấy tờ khác chứng minh được nguồn gốc đất hoặc UBND cấp có thẩm quyền có văn bản xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, đất được sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp thì Tòa án vẫn xác định đây là di sản thừa kế và tiến hành chia thừa kế theo đúng trình tự, quy định của pháp luật.

2. Các hình thức thừa kế quyền sử dụng đất

Người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo hình thức di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp trên là thừa kế theo di chúc thì pháp luật quy định như sau:

Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Căn cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
3. Di chúc bằng văn bản có công chứng.
4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Để một di chúc được công nhận là hợp pháp thì cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

– Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội.

– Hình thức của di chúc không trái với quy định của pháp luật.

Về hình thức của bản di chúc trong trường hợp trên là di chúc bằng văn bản có chứng thực của UBND xã. Bản di chúc trên cũng đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 630 BLDS. Tuy nhiên về phần nội dung di chúc đối với các di sản để lại chưa thể hiện rõ về địa điểm mà chỉ kê khai số thửa đất và tờ bản đồ, diện tích mà không ghi cụ thể vị trí tọa lạc của các di sản.

3. Điều kiện để cấp sổ đỏ cho di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ

Đối với việc nhận di sản thừa kế thì đầu tiên người được hưởng di sản thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

Việc khai nhận di sản thừa kế đất chưa có sổ đỏ được thực hiện tại Phòng công chứng, sau khi có kết quả sẽ tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế được quy định tại Điều 57, Điều 58 Luật Công chứng 2014.

1. Người thừa kế hoặc người được ủy quyền liên hệ tổ chức công chứng và xuất trình hồ sơ theo quy định.
2. Sau khi kiểm tra hồ sơ đầy đủ, đúng theo quy định của pháp luật, tổ chức Công chứng tiến hành thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản.
3. Việc thụ lý phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản;
4. Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có đơn khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế.
5. Sau khi có văn bản này, người thừa kế tiến hành thủ tục xin cấp GCNQSDĐ tại UBND cấp huyện nơi có đất

* Điều kiện được cấp Sổ đỏ

Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) gồm 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất là trường hợp hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thừa kế mà không có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

4. Hồ sơ, thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất thừa kế

4.1. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK. 

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (giấy tờ về thừa kế).

4.2. Yêu cầu cung cấp các giấy tờ để chứng minh nguồn gốc đất

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các loại giấy tờ có thể chứng minh quyền sử dụng đất như sau:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ“.

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

Trên đây là tư vấn của Khoa Tín về “Thủ tục chia di sản thừa kế là đất đai chưa cấp sổ đỏ“.

Trường hợp Quý khách hàng có vấn đề chưa rõ hoặc cần phải trao đổi thêm, vui lòng gọi ngay cho chúng tôi theo số 0983.533.005 để được tư vấn miễn phí.

Trân trọng./.