Nền kinh tế ngày càng phát triển, các hoạt động liên quan đến đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,… quyền sử dụng đất đai ngày càng trở nên phổ biến. Khác với những loại tài sản thông thường khác, quyền sử dụng đất là quyền tài sản yêu cầu bắt buộc phải đăng ký, được cấp Giấy chứng nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, việc tiến hành sang tên, chuyển nhượng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau với các điều kiện được quy định chặt chẽ.

1. Các loại đất được phép chuyển nhượng:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện quản lý. Nhà nước thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể khai thác, sử dụng. Tuỳ theo các hình thức chuyển giao, mục đích sử dụng, theo văn bản giao đất có thu tiền sử dụng đất hay không thu tiền sử dụng đất, hay văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm mà các chủ thể có các quyền khác nhau, đặc biệt là đối với quyền chuyển nhượng. Trong đó, đối với đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất được nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm thì không được phép chuyển nhượng. Đối với hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn mức, đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp khác theo quy định của Luật Đất đai;
• Khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước;
• Quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển nhượng phải hoàn toàn thuộc về bên chuyển nhượng, trước đó bên chuyển nhượng chưa thực hiện bất kỳ một giao dịch, hành vi nào mà có thể làm mất hoặc hạn chế quyền định đoạt, quyền chuyển nhượng.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 cũng định các trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như trình bày nêu trên.

Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản khác có liên quan. Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của Khoa Tín về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp Quý Khách hàng có vấn đề chưa rõ hoặc cần trao đổi thêm, vui lòng liên hệ với Luật sư của Khoa Tín để được tư vấn miễn phí.

(Luật sư Trịnh Thị Ngân)