Ngày 18/01/2024 tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi Luật Đất đai 2013. Theo đó, Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều, có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024. 

Một số điểm mới đáng lưu ý của Luật Đất đai 2024

1. Bãi bỏ khung giá đất, ban hành Bảng giá đất mới từ 01/01/2026

Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất”, theo đó tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026. 

• Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau.
• Bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định mới cho phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương. 
• Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu – tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay. 
• Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” và trong trường hợp cần thiết phải quy định “phương pháp định giá đất khác” chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế – xã hội.
• Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Như vậy, sẽ có Bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026 và Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm (nếu có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung) thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định hiện hành tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.

2. Bổ sung các trường hợp miễn giảm tiền sử dụng đất

Ngoài các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013 thì tại điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm 03 trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. (l, Khoản 1, Điều 157)
• Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất (h, Khoản 1, Điều 157)
• Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn (i, Khoản 1, Điều 157);
• Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm… (điểm đ, khoản 1, Điều 157)

3. Bổ sung quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Nếu như Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” (khoản 2, Điều 191) thì đến Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa khi có phương án sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có hướng dẫn cụ thể: Việc nhận chuyển nhượng chỉ chuyển nhượng cho cá nhân/pháp nhân trong cùng địa phương hay không. 

Đồng thời, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế, cụ thể Khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;

c) Vốn đầu tư;

d) Thời hạn sử dụng đất;

đ) Tiến độ sử dụng đất.”

4. Bổ sung các quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khoản 6, Điều 4 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo đó, với khoản 3, khoản 6 Điều 3 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 5 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008) thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có quyền sử dụng đất ngang bằng với cá nhân ở trong nước, bao gồm các quyền:

• Quyền chung của người sử dụng đất;
• Quyền và nghĩa vụ cá nhân sử dụng đất;
• Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Nhận quyền sử dụng đất;
• Quyền nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất.

5. Cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014, đất giao trái thẩm quyền

Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
• Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ 01/8/2024, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ.

Ngoài ra , Luật Đất đai 2024 đã bỏ đi một điều kiện cấp Giấy chứng nhận so với Luật Đất đai 2013, cụ thể là bỏ quy định về “Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn”. 

Còn đối với đất giao trái thẩm quyền, Điều 140 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm trường hợp sử dụng đất giao trái thẩm quyền trong giai đoạn 01/07/2014 đến trước ngày 01/08/2024 thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.