I. Căn cứ pháp lý

– Luật Đất đai năm 2024;

– Nghị định 10/2022/NĐ-CP về quy định về lệ phí trước bạ;

– Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

– Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024;

– Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định chi tiết một số điều của Nghị định 10/2022/NĐ-CP;

– Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

II. Những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi được cấp sổ đỏ lần đầu

Sổ đỏ hay còn gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Căn cứ theo khoản 3, Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”. 

Đối với các khoản phí phải nộp, căn cứ theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 thì: “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Hiện nay, khi Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã hết hiệu lực, nên các khoản phí phải nộp dựa theo Điều 63 của Nghị định này cũng vì thế mà không còn áp dụng và cần phải dựa vào văn bản mới để có thể xác định được các loại mức phí. 

Tuy nhiên, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 không quy định về các khoản phí phải nộp

Như vậy, dựa theo các văn bản Luật hiện nay còn hiệu lực, các khoản phí phải nộp sẽ gồm những khoản sau:

– Phí trước bạ

– Tiền sử dụng đất

– Tiền thuê đất

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1. Tiền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất được quy định là “Số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Dựa như trên có thể thấy, các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:

– Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Căn cứ theo Điều 119 Luật đất đai 2024, những người sử dụng đất trong những trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận:

       + Cá nhân được giao đất ở.

       + Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.

       + Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

       + Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

– Khi công nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này.”

Theo đó, các trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất là các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất.

– Khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải nộp một khoản tiền theo quy định. Tuỳ thuộc vào từng đối tượng, mức thu có thể khác nhau.  

Mức phí cũng như công thức tính sẽ dựa theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

2.2. Tiền thuê đất

Căn cứ theo khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, có một số trường hợp thuê đất nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thuộc đối tượng nộp lệ phí trước bạ.

Về đối tượng chịu lệ phí trước bạ, căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đối tượng chịu lệ phí trước bạ là “Nhà, đất”. Cụ thể hơn, căn cứ theo Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC, Nhà và đất được quy định: “Nhà bao gồm nhà ở, nhà làm việc, nhà sử dụng cho mục đích khác”. Đất bao gồm: “Các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình)”.

Căn cứ tính lệ phí trước bạ, dựa theo Điều 6 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tỷ lệ % đối với nhà, đất sẽ có mức thu 0,5%. 

Trong trường hợp đất thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

2.4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân tỉnh bao gồm:

– Lệ phí đăng ký cư trú (đối với hoạt động do cơ quan địa phương thực hiện).

– Lệ phí cấp chứng minh nhân dân (đối với hoạt động do cơ quan địa phương thực hiện). 

– Lệ phí hộ tịch.

– Lệ phí cấp giấy phép lao động cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam (đối với cấp phép do cơ quan địa phương thực hiện).

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

– Lệ phí cấp giấy phép xây dựng.

– Lệ phí đăng ký kinh doanh.

Căn cứ theo các khoản trên, hội đồng nhân dân cấp tỉnh của từng địa phương sẽ quy định mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau, dựa theo hoàn cảnh của từng khu vực.