Câu hỏi: Mong Quý Công ty giải đáp giúp tôi: Hiện tôi vừa thực hiện chuyển nhượng một mảnh đất cho một người khác, nhưng chưa rõ về mức thuế thu nhập cá nhân mà mình phải chịu là như thế nào? Mức thuế suất bao nhiêu? Trường hợp nào thì được miễn thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng đất?

Trả lời:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007;

– Luật sửa đổi, bổ sung một số điiều của các luật về thuế năm 2014;

– Thông tư 111/2013/TT-BTChướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

2. Thuế suất áp dụng đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 và khoản 1 Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản phải áp dụng theo Biểu thuế toàn phần.

Cụ thể theo quy định về Biểu thuế toàn phần (Khoản 7 Điều 2 Luật về thuế sửa đổi 2014 sửa đổi khoản 2 Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007), đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải chịu thuế suất 2%.

3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản

Như vậy, trong trường hợp của bạn cần căn cứ vào quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC để tính mức thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

4. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC nếu thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp bạn chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng phải đáp ứng những điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Cụ thể sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Do đó, trước khi thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhâp phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản, bạn cần lưu ý xem mình có thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định không để kê khai với cơ quan nhà nước, tránh mất một khoản phí không đáng.

Trên đây là tư vấn của Khoa Tín về “Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản“.

Trường hợp Quý khách hàng có vấn đề chưa rõ hoặc cần phải trao đổi thêm, vui lòng gọi ngay cho chúng tôi theo số 0983.533.005  để được tư vấn miễn phí.

Trân trọng./.