Không phải là quyền sở hữu

Luật Đất đai qua các thời kỳ và Dự thảo lần này chưa có quy định rõ ràng về giới hạn, phạm vi quyền sử dụng đất so với các quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt tài sản của người sử dụng đất hợp pháp. Trong đó, Điều 13 Dự thảo quy định “…Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu…”. Đoạn này pháp điển hóa quan điểm của Trung ương Đảng tại Nghị quyết số 18 -NQ/TW khóa XIII. Tuy nhiên, Dự thảo chưa giải thích rõ nội hàm các quyền thuộc quyền sử dụng đất (có bao gồm các quyền: sử dụng, chiếm hữu, định đoạt quyền sử dụng đất hay không?) và chưa giải thích rõ cụm từ “nhưng không phải quyền sở hữu”.

Theo chúng tôi, về mặt chuyên môn pháp luật, chúng ta phải tách bạch giữa sở hữu đất đai và sở hữu quyền sử dụng đất. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nghị quyết số 18-NQ/TW khóa XIII quán triệt “1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý… 2. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu…”. Như vậy, theo các quy định này thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, không quy định “quyền sử dụng đất” thuộc sở hữu toàn dân.

Thực tế giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án cho thấy việc xác định phạm vi quyền, nghĩa vụ của người được giao, được công nhận quyền sử dụng đất, người đang sử dụng đất, người đang có tài sản gắn liền với đất… rất quan trọng, tác động trực tiếp đến kết quả giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất hợp pháp. Bởi vì, trên thực tiễn, người khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất với mong muốn được hưởng tất cả các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất như quyền đối với tài sản khác của họ được pháp luật dân sự bảo vệ.

Mặt khác, thực tiễn xét xử, giải quyết các tranh chấp đất đai cho thấy, sau khi được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì trong một điều kiện cụ thể, chủ thể sử dụng đất có thể chỉ có 01 trong 3 quyền hoặc đồng thời có cả 03 quyền đối với quyền sử dụng đất, cụ thể: chủ thể sử dụng đất có quyền định đoạt quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sử dụng quyền sử dụng đất (người sử dụng đất hợp pháp đã giao đất cho chủ thể khác thông qua giao dịch cho thuê, cho mượn, ủy quyền…), ngược lại thì người đang sử dụng đất có quyền sử dụng, quản lý quyền sử dụng đất nhưng lại không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất, cũng có trường hợp người đang quản lý, sử dụng, chiếm hữu quyền sử dụng đất và người sử dụng đất hợp pháp đều không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất (thế chấp quyền sử dụng đất). Tương ứng với phạm vi quyền đang có, người sử dụng đất hợp pháp, người đang quản lý, sử dụng đất… được yêu cầu cơ quan có thẩm quyền (trong đó có yêu cầu khởi kiện) bảo vệ quyền lợi của họ bị cản trở, bị xâm phạm…

Do đó, chúng tôi đề nghị bổ sung vào Dự thảo nội dung giải thích nội hàm, phạm vi các quyền của người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất để giải thích tường minh nội dung “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu…”.

Quyền cho mượn, quyền ủy quyền đối với quyền sử dụng đất

Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trên thực tế là đa dạng và phát sinh nhiều tranh chấp. Trong đó, thực tế sử dụng đất trong nhân dân có xảy ra nhiều giao dịch mượn quyền sử dụng đất và giao dịch ủy quyền sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất như một dạng giao dịch mượn tài sản, giao dịch ủy quyền đối với tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

Những năm gần đây, các cá nhân cho vay tiền không lập thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất mà giữa hai bên ký kết hợp đồng ủy quyền, trong đó bên vay ủy quyền cho bên cho vay thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất trong thời gian dài (có thể đến 10năm hoặc 20 năm), thực chất đây là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện mang hình thức của giao dịch ủy quyền. Thực trạng này phát sinh nhiều hệ lụy liên quan. Tuy nhiên Luật Đất đai qua các thời kỳ và Dự thảo lần này chưa có quy định để điều chỉnh 02 loại giao dịch này. Theo đó, chúng tôi đề nghị bổ sung quy định về quyền cho mượn, quyền ủy quyền đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp vào các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, ủy quyền, cho mượn quyền sử dụng đất (Điều 28 Dự thảo).

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền

Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ V, khóa XIII quy định “Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai…”. Và trên thực tế, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã tạo nên một thị trường sôi động, đem lại hiệu quả kinh tế cao, nhưng cũng phát sinh nhiều quan hệ xã hội và quan hệ pháp luật liên quan khác, tạo ra các tồn tại xã hội, cần được Nhà nước điều chỉnh bằng phát luật.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và Dự thảo lần này không quy định về khái niệm, nội dung, hình thức, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền, hợp đồng ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, hiện nay các quy định này đang nằm rãi rác ở các văn bản pháp luật khác như: Bộ luật Dân sự (hợp đồng ủy quyền), Luật Kinh doanh bất động sản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…).

Theo đó, chúng tôi đề nghị bổ sung vào Dự thảo các quy định về khái niệm, nội dung, hình thức, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền đối với quyền sử dụng đất. Đồng thời khi bổ sung những vấn đề này, cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu khắc phục những bất cập về thời điểm có hiệu lực, hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, như hiện nay đang xảy ra giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, pháp luật về công chứng, chứng thực. Trong đó, cần bổ sung quy định phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất để áp dụng pháp luật điều chỉnh, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (ví dụ: thực tế phát sinh vướng mắc là khi các bên giao dịch về mua nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà diện tích nhà bằng toàn bộ hoặc phần lớn diện tích đất thì đây là loại hợp đồng gì ,và áp dụng Luật Đất đai hay Luật Nhà ở để giải quyết; nếu áp dụng Luật Đất đai thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là sau khi đăng ký, sang tên; nếu áp dụng Luật Nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi công chứng, chứng thực) .

Người đang sử dụng đất

Dự thảo cần giải thích rõ cụm từ “người đang sử dụng đất” được quy định tại Điều 117. Bởi lẽ thực tiễn xét xử các vụ án dân sự, các khiếu kiện hành chính trong lĩnh vực đất đai, Tòa án xem xét tính hợp pháp đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó có “người đang sử dụng đất” là rất nhiều và rất phức tạp.

Thực tiễn có ba hướng để xác định “người đang sử dụng đất”: một là người được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất bằng các giấy tờ pháp lý; hai người đang là chủ sở hữu các tài sản gắn liền với đất; ba là người đang quản lý, sử dụng tài sản gắn liền với đất và sử dụng đất thông qua giao dịch, hợp đồng. Vậy, trong ba người này thì ai là người/là những “người đang sử dụng đất” theo Điều 117 của Dự thảo, do đó cần được giải thích rõ.

Đất có mồ mả

Luật Đất đai qua các thời kỳ và Dự thảo lần này chưa quy định rõ đất có mồ mả là loại đất gì, quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đang có mồ mã của chủ thể khác và quyền, nghĩa vụ của chủ thể có mồ mã trên đất của người khác được thực hiện ra sao. Thực tế giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh về nội dung này rất nhiều và tạo nên nhiều lúng túng, vướng mắc.

Theo đó, chúng tôi đề nghị bổ sung các quy định của Dự thảo để điều chỉnh quyền, nghĩa vụ của các chủ thể liên quan đến mồ mả trên đất. Thông qua đó, bổ sung các quy định của Dự thảo về quyền được bố trí đất để chôn cất, cải táng mồ mã khi di dời để giao đất theo quyết định thu hồi đất (như yêu cầu chuẩn bị đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất). Bởi điều này rất cần thiết vì liên quan đến văn hóa của người Việt, là một trong những nguyên nhân phát sinh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, đông người, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án do kéo dài thời gian thực hiện công tác đền bù, giải tỏa.

Đòi lại tài sản của tộc họ

Hiện nay pháp luật dân sự và tố tụng dân sự thừa nhận quyền khởi kiện đòi lại tài sản của tộc họ (Nghị quyết số 01/2020/NQ – HĐTP ngày 05 tháng 3 năm 2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao). Thực tế ở Việt Nam thì tài sản của tộc họ phần lớn liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà thờ, công trình kiến trúc thờ cúng trên đất. Tuy nhiên Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này chưa quy định rõ tộc họ thuộc dạng“người sử dụng đất” nào, chủ thể này có thuộc “cộng đồng dân cư” theo khoản 4 Điều 5, Điều 42 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hay không? Nếu tộc họ thuộc diện chủ thể là “cộng đồng dân cư” thì Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất (điểm l khoản 1 Điều 30) nhưng lại không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 42).

Thực tiễn cho thấy nhu cầu nhận, chuyển quyền sử dụng đất của tộc họ để phục vụ việc xây dựng nơi thờ tự, thay đổi vị trí thờ tự hoặc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất để có kinh phí xây dựng nơi thờ tự là cần thiết và tương đồng với nhu cầu của các chủ thể là cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Các giao dịch này là một phần của thị trường bất động sản, nó phát sinh tất yếu và cần được pháp luật điều chỉnh, cho phép.

Theo đó, đề nghị bổ sung vào Dự thảo các quy định làm rõ tộc họ có phải là người sử dụng đất không và thuộc diện nào trong Điều 5 của Dự thảo, đồng thời bổ sung quyền, nghĩa vụ của tộc họ đối với quyền sử dụng đất được giao (trong đó có việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất đã nhận) để đáp ứng yêu cầu chung của xã hội hiện nay.

Theo: Tạp chí Tòa án

Nguồn: https://tapchitoaan.vn/mot-so-van-de-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-can-bo-sung-va-lam-ro8038.html